鑑定用語の説明

宅地 建物の敷地となることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域(宅地地域)にある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分されます。
見込地 宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられます。
移行地 宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいいます。
更地 建物等の定着物がなく、かつ、所有者がいつでも自由に使用収益出来る宅地を更地といいます。
建付地 建物等の敷地で建物等、及びその敷地が同一の所有者であり、かつ、当該所有者により使用されており、いつでも自由にその敷地の使用収益を出来る宅地を建付地といいます。
借地権 借地借家法(廃止前の借地法を含む)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいいます。
底地 借地権の付着している宅地の所有権をいいます。
区分地上権 工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいいます。
借家権 借地借家法(廃止前の借家法を含む)が適用される建物の賃借権をいいます。
正常価格 市場性を有する不動産について、市場統制等がなく、売り手・買い手の特別な動機によらない合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます。
限定価格 市場性を有する不動産について、市場限定下における特定の当事者間においてのみ経済的合理性が認められる価格です。
借地権者が底地の併合を目的とする売買に関する場合
隣接不動産併合を目的とする売買に関する場合
経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関する場合
特定価格 市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。
資産の流動化に関する法律等に基づく評価目的の下で投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
民事再生法に基づく評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
会社更生法または民事再生法に基づく評価の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
特殊価格 文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。
標準価格 近隣地域において最も普遍的な地価形成要因を具備し、地価水準の指標となる標準的画地の価格をいいます。
正常賃料 市場統制等がない公開の市場で需要者及び供給者が特別の動機によらないで行動する市場における適正な賃料のことです。
限定賃料 限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料(新規賃料)です。
隣接不動産の併合使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
経済合理性に反する不動産の分割使用を前提とする賃貸借等に関連する場合
継続賃料 賃貸借等の継続に係る現行賃料を改定する場合の賃料のことです。
実質賃料 賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいいます。
支払賃料 各支払時期に支払われる賃料をいいます。
原価法 価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法(この手法による試算価格を積算価格という)をいいます。
再調達原価 対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいいます。
開発法
更地を一体利用することが合理的と認められるときは価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格を求める手法をいいます。
更地を分割利用することが合理的と認められるときは価格時点において当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格を求める手法をいいます。
取引事例
比較法
多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法(この手法による試算価格を比準価格という)をいいます。
配分法 取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求める方法を配分法といいます。
収益還元法 対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法(この手法による試算価格を収益価格という)をいいます。
積算法 対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法(この手法による試算賃料を積算賃料という)をいいます。
賃貸事例
比較法
多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行いこれらに係る実際実質賃料(実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう)に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法(この手法による試算賃料を比準賃料という)をいいます。
収益分析法 一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という)を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法(この手法による試算賃料を収益賃料という)をいいます。
差額配分法 対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容,契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法をいいます。
利回り法 基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法をいいます。
スライド法 現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法をいいます。